Juros altos por mais tempo impacta negativamente mercado imobiliário nos EUA

218
Foto: chandlervid85/Freepik

A inflação ainda alta nos Estados Unidos e os juros, igualmente altos, vem impactando um mercado em particular no país: o imobiliário. Para desespero dos possíveis compradores de imóveis, os preços dos imóveis nos Estados Unidos continuam subindo. Ainda que o país registre as taxas de hipoteca mais altas das últimas duas décadas, os preços ainda não começaram a cair.

Os americanos permanecem historicamente pessimistas quanto ao estado do mercado imobiliário. Os preços das casas nos Estados Unidos registaram um ganho anual de 7,3% em março de acordo com o último índice de preços de casas S&P Case-Shiller.

Em uma pesquisa divulgada pela Gallup, apenas 21% das pessoas dizem que é um bom momento para comprar uma casa. Mas a esmagadora maioria dos americanos 76% afirma que é um mau momento para comprar uma casa. Isso está um pouco abaixo do recorde de 78% estabelecido há um ano.

As conclusões refletem a frustração persistente com a crise de acessibilidade no setor da habitação. Os jovens americanos que procuram comprar uma casa têm sido confrontados com um duplo golpe de preços recordes de casas e taxas de hipotecas em ascensão.

O economista da XP Macro, Francisco Nobre, afirma que a taxa de hipoteca é diretamente afetada pela alta nos juros do Federal Reserve (Fed, o banco central norte-americano). Ele explica que essa forma de empréstimo com garantia de imóvel, bastante popular nos Estados Unidos, é feita em contratos longos, de 30 anos.

“Antes da pandemia, os juros da hipoteca giravam em torno dos 4%. Agora, para os contratos de 30 anos, está entre 7% e 8%”, afirma.

Mas os preços das casas à venda não subiram muito desde a volta das atividades ao normal. Ainda assim, trocar de casa, por conta dos juros altos, não é uma boa ideia. “Se antes, a taxa de pagamento média de hipoteca era em torno de US$ 1,5 mil ao mês, agora está em US$ 2,2 mil, esses US$ 700 a US$ 800 fazem a diferença”.

Algo que era mais comum, que era trocar de casa, por conta de juros mais baixos de hipoteca, deixou de acontecer. Assim, os americanos passam a morar nas casas atuais por muito mais tempo. “Isso diminui muito a oferta de imóveis no mercado imobiliário, o que provoca inflação”.

Nobre diz que o mercado imobiliário corresponde a um terço do total do CPI norte-americano. Assim, preços elevados de imóveis pesam bastante no índice total. Se a meta do Fed é ter uma inflação de 2%, com o preço das casas alto, esse objetivo fica mais difícil de alcançar. “Há perspectiva de desinflação no setor imobiliário, mas a queda é gradual. Como a perspectiva é de que os juros vão cair, só estão demorando mais, a tendência é que haja aumento na compra de casas, enquanto isso as pessoas ficam em modo de espera”.

Para o economista da América do Norte da Capital Economics, Thomas Ryan, a queda nas taxas de hipoteca em maio não foi suficiente para impedir que as solicitações para compra de imóveis caíssem para o nível mais baixo em três meses. Segundo ele, as chances de uma rápida recuperação parecem atualmente pequenas, já que o aumento nos juros dos Treasuries de 10 anos no final do mês passado exerce ainda mais pressão.

A queda de 3,3% ao mês nas solicitações de hipoteca para compra de imóveis ajustadas sazonalmente em maio marcou a segunda queda consecutiva, deixando as solicitações apenas 6,5% acima das mínimas de 28 anos atrás, atingido em outubro do ano passado, explica Ryan.

Segundo ele, ao se combinar a divulgação das solicitações de hipoteca com o número extremamente fraco de vendas pendentes de imóveis em abril, pinta-se um quadro sombrio para o mercado imobiliário atual. A partir daí, a previsão de recuperação deve seguir modesta até o final de 2025.

Embora as empresas imobiliárias geralmente não prevejam uma crise financeira ou de execuções hipotecárias na escala de 2008, elas antecipam um retorno a fundamentos habitacionais mais típicos. Esta moderação pode ser impulsionada por aumentos salariais e queda nos preços das casas. À medida que a correção ocorra, espera-se que o mercado imobiliário atinja uma avaliação mais razoável e evite ser supervalorizado.

“O mercado imobiliário não vai entrar em colapso. Ainda há muito mais compradores do que vendedores, e isso significa que uma queda significativa nos preços não pode acontecer: simplesmente não há oferta suficiente, diz Mark Fleming, economista-chefe da seguradora de títulos First American Financial Corporation. Há mais pessoas do que inventário de moradias”.

Já Dave Liniger, fundador da corretora imobiliária RE/MAX, diz que o aumento acentuado nas taxas de hipoteca distorceu o mercado. Muitos potenciais compradores têm esperado pela queda das taxas – mas, se os juros de hipoteca caírem significativamente, isso pode levar novos compradores a entrarem no mercado em massa, elevando os preços das casas.

“Temos uma geração inteira de demanda reprimida, diz Liniger. Estamos nessa posição fascinante de demanda tremenda e pouco estoque. Quando as taxas de juros começarem a cair, será outro ciclo de boom e boost”, afirma.